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Finalidades mas frecuentes para las que puedes necesitar una Tasación, Valoración o Informe Pericial
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Es fundamental conocer la Finalidad para la que se necesita la Tasación, ya que ésta, condiciona el Método de Valoración a seguir conforme a Normas de Valoración aplicables a cada caso.
Informativa - Valor de Mercado
Inventario de Bienes Muebles
Valoración de Empresa
Patrimonial - Inversión Inmobiliaria
Asesoramiento Compra - Venta
Aportación a Sociedades
División de Patrimonio
Transmisiones, Sucesiones, IRPF
Explotación Económica
Reparto de Herencia
Comprobación de Valores Fiscales
Fondo de Comercio
Valor del Seguro
Tasación Pericial Contradictoria
Fusión y Escisión de Empresas
Valoración de Daños
Justiprecio Expropiatorio
Inmobilizado Material
Usufructo y Nuda Propiedad
Pericial - Judicial
Aportación de Capital no dineraria
Valoración de Derechos y Limitaciones
Recuperación Contencioso
Valoración de Activos
Testamentaria
Valoración - Subasta
Hipotecaria
Inventario de Bienes Inmuebles
Aplazamiento deudas - Administración
Otros
1 - Informativa - Valor de Mercado: Esta Finalidad es requerida por el cliente al objeto de conocer el Valor Real de Mercado de un Activo bien sea Tangible o Intangible. Estas Valoraciones podrían no estar sujetas a Normativa o Métodos de Valoración dependiendo en cada caso de forma particular, o lo que es lo mismo, la Finalidad.
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Lo mas usual y dependiendo de las circunstancias y tipo del bien, es que se realice éste tipo de informes, conforme a la Orden Ministerial -ECO 805/2.003, aunque en ciertos casos no se requiera el cumplimiento total de las exigencias que en ella se contemplan; como decimos para ésta finalidad (Valor de Mercado), ya que dicha O.M. tiende a la obtención de un Valor sostenido en el tiempo (Valor Hipotecario), mientras que la anterior Orden Ministerial de 30 de noviembre de 1.994 (a la que sustituye), basaba el cálculo del valor de tasación en el valor de mercado, que lo definía como El importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de una propiedad en la fecha de la valoración, mediante una comercialización adecuada, y suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del inmueble, y que ambos, comprador y vendedor, actúan libremente y sin un interés particular en la operación.
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Este Valor Informado, se entiende eliminados los elementos especulativos, entendiéndose como tal aquellos conceptos, tales como ofertas o escenarios que aun siendo relevantes para la determinación del valor de mercado traigan causa, bien de un comportamiento ligado a la intención de un operador de beneficiarse a corto plazo con las fluctuaciones en los precios de los activos inmobiliarios, bien de expectativas de cambio de uso o edificabilidad, bien de otros factores extraordinarios (tales como nuevas infraestructuras o inversiones que impliquen una revalorización de los inmuebles) cuya presencia futura no esté asegurada. Así mismo, debe entenderse que no se incluyen en dicho Valor, los gastos de comercialización del operador inmobiliario o agente intermediario, impuestos ni otros gastos.
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2 - Patrimonial - Inversión Inmobiliaria: Tanto el Valor Patrimonial de Bienes Inmuebles como la Inversión Inmobiliaria, bien sea de carácter familiar o empresarial, deben reflejar el Valor de Mercado, pero dependiendo del producto o productos inmobiliarios que se incluyan, pueden requerir diferentes Métodos de Valoración. En éstos casos,el Tasador sabrá adoptar perfectamente las pautas a seguir.
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3 - División de Patrimonio: Son muy frecuentes las ocasiones en las que nos solicitan la Valoración del Patrimonio Familiar o Empresarial, generalmente para su división con la pretensión de reparto donde no solo se incluyen bienes inmuebles, como viviendas, edificios completos, terrenos, etc., sino que comprenden otros tipos de bienes materiales como maquinaria, vehículos, mobiliario, etc., o bien, otros derechos adquiridos.
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4 - Reparto de Herencia: Es bastante frecuente la petición de una Valoración a los efectos de un reparto de herencia o incluso para tener la información necesaria y fiable antes de aceptarla, pues podría darse el caso de que, entre lo que se hereda y las posibles deudas, impuestos de transmisiones patrimoniales, impuestos de sucesiones, etc., quizás pudiera ser aconsejable no aceptarla por lo ruinosa que podría resultar la diferencia entre el valor de la repetida herencia y lo que se debe pagar; por esa razón, es muy importante elegir a los profesionales del sector de tasaciones y valoraciones en los que confiar, así como un buen asesoramiento jurídico, ya que puede haber mucho en juego.
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5 - Valor del Seguro: Por experiencia hemos vivido situaciones desagradables debido a que a la hora de convenir el contrato del seguro de los inmuebles, mobiliario, maquinaria, et., no se han tenido en cuenta el valor real de las cosas asegurables, sino que se han estimado de común acuerdo entre la compañía aseguradora y el tomador del seguro, pendientes erróneamente de la prima o precio que el asegurado paga por la cobertura que recibe del riesgo asegurado.
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Este error puede pagarse muy caro en caso de siniestro, ya que puede haber (lo mas frecuente), un infraseguro, viéndose el asegurado y dependiendo de la diferencia entre el valor real y el valor asegurado, a veces muy desproporcionada en una situación muy decepcionante, pensando que el seguro lo cubre todo y no es así, al no haber evaluado correctamente el valor de las sumas aseguradas, por lo que su compañía tendrá que aplicarle la llamada regla proporcional. (Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro.)
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6 - Valoración de Daños: Para esta Finalidad podemos ser requeridos tanto para reclamar al seguro, a un particular, o a la Administración en la presentación de una demanda, o contestación e incluso como tercer perito; es decir, el cliente solicita una valoración como demandantes, como demandado o en el caso de no existir acuerdo con la aportación de periciales entre las partes, podríamos en éste caso ser designados por el Juez como tercer perito. En cada caso existen normas, procedimientos y plazos que cumplir dependiendo del tipo de bien que se trate.
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7 - Usufructo, Nuda Propiedad, el Uso y la Habitación: Esta variedad en la Finalidad de una valoración que con bastante frecuencia encontramos en la documentación registral de inmuebles, realmente forman parte de lo que se denominan limitaciones y derechos reales sobre los mismos, que requieren un proceso específico a llevar a cabo en el Método de Valoración a seguir dependiendo de múltiples factores tales como duración del derecho, número de personas a las que afectan, la edad, etc.
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8 - Valoración de Derechos y Limitaciones: Los derechos y limitaciones al dominio comprenden lo siguiente:
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a) El derecho de superficie.
b) La concesión administrativa.
c) La servidumbre.
d) La nuda propiedad, el usufructo, el uso y la habitación.
e) Limitaciones de dominio.
f) Las opciones de compra.
g) Tiempo compartido sobre inmuebles.
h) Compromisos de compra a plazos.
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9 - Valoración Testamentaria: A veces, en un inventario de bienes que forman parte de un legado manifestado en escrituras por el testador, conlleva una especial atención frente a los herederos, ya que rara vez son conformes si no se ha dejado con la claridad suficiente, ya que su reparto depende del valor de cada bien en discusión. Aquí, se requiere mucho cuidado, claridad y mucha información a las partes, ya que lo que se hereda suelen ser bienes muy diferentes y en multitud de casos dichas valoraciones deben responder a diferentes Métodos que dificultan la división y el conflicto si no se procede adecuadamente.
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10 - Inventario de Bienes: La Valoración del Inventario de Bienes Tangibles (Inmobiliario, mobiliario, vehículos, maquinaria, etc,) e Intangibles (Concesiones, Franquicias, Acciones, Marcas, etc.), familiar o empresarial, por lo general suele responder a una relación de dichos bienes aportada por los solicitantes; si bien, en ocasiones no existe y su elaboración suele ser complicada, ya que dependerá de la información por parte de los interesados y de la documentación que se pueda recabar a veces por la labor intensa del Tasador.
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11 - Inventario de Bienes Muebles: Tanto la Valoración de bienes Inmuebles como de Mobiliario suele ser bastante frecuente por diversas razones. Este punto tiene una relación directa con el punto 10 anterior.
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12 - Asesoramiento Compra - Venta: La compra de una vivienda o su venta, es un paso muy importante en la vida de las personas ya que, en el caso de compra supone una inversión económica que va a condicionar tu futuro, por lo que conviene saber si dicha adquisición se ajusta realmente al precio de compra o mejor dicho, lo que se paga por ella, ya que no es lo mismo el concepto de Valor y Precio; de ahí, la importancia de contar con un buen asesoramiento técnico.
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Lo mismo ocurre a la hora de la venta, pues en éste caso es fundamental conocer su valor de mercado antes de tomar esta iniciativa ya que, podrías vender por debajo de su valor, o bien creer que vale mas de lo que nadie bien informado estaría dispuesto a pagar.
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Conviene saber que, entre ambos casos, existen otra serie de valores dependiendo de una serie variable de circunstancias económicas y legales a tener en cuenta según se trate y conforme a una serie de posicionamientos de valor que justifican la razón por la que es importante conocer la finalidad del informe.
No solo se debe conocer el Valor de Mercado del inmueble, pues en muchas ocasiones, el Valor de Adquisición puede deberse a determinadas circunstancias que distorsionan el concepto de valor real, que nada tienen que ver entre ellos, pero si tenemos la información técnica de su Valor Real de Mercado, nos ayudará a tomar decisiones de forma correcta.
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13 - Transmisiones, Sucesiones, IRPF, IBI....- A la hora de liquidar cualquier impuesto a la administración, nos podemos llevar la sorpresa de que, o bien exista un error de medición o que el valor asignado al inmueble, derechos o mobiliario, esté sobrevalorado, circunstancia ésta, que gravará la base imponible y por tanto la cantidad a pagar; por eso, es conveniente asesorarse acudiendo a un técnico cualificado que realizará las comprobaciones pertinentes y con dicha información, podrá reclamar y rectificar dicha circunstancia, e incluso llegado el caso, presentar una Tasación Pericial Contradictoria.
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14 - Comprobación de Valores Fiscales: Tiene una relación directa con el punto anterior cuando decimos que deben comprobarse los valores que asigna la administración sobre sus bienes, ya que podrían haber discrepancias importantes por diversas causas que deben corregirse para no gravar las cantidades que debería pagar por cualquier impuesto.
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15 - Tasación Pericial Contradictoria: La presentación de la solicitud de tasación pericial contradictoria, o la reserva del derecho a promoverla y el procedimiento a seguir, viene regulada por la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria y por el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos.
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16 - Justiprecio Expropiatorio: En muchas ocasiones, por razones de interés general, la administración iniciará un procedimiento de "Expropiación Forzosa" de privación de bienes, derechos o intereses patrimoniales legítimos, para lo que realizará una valoración de lo que considera que sea la cantidad monetaria o en especie con el fin de indemnizar al propietario.
Generalmente, el expropiado ve que además de perder sus propiedades, el valor que se asignan puede no ajustarse a valor que le correspondería, de ahí la necesidad de promover el denominado "Justiprecio", para lo que el expropiado debe contar con un Técnico Experto y proponer a través de éste procedimiento administrativo una "hoja de aprecio", que servirá para llegar a un acuerdo o no; en dicho caso decidirá el Jurado Provincial de Expropiación, teniendo en cuenta ambas valoraciones, quedando como último recurso acudir en caso de no estar de acuerdo, a la vía judicial de lo contencioso-administrativo.
17 - Pericial - Judicial: El informe pericial es el documento de prueba elaborado por un Técnico Experto sobre la materia que se trate en cualquier procedimiento judicial, donde se analizan las causas en conflicto y se emite un dictamen o conclusión desde sus conocimientos técnicos y experiencia profesional, que pueden ayudar al juez a resolver, teniendo en cuenta o no, los de ambas partes.
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18 - Recuperación Contencioso: Nos encontramos en ocasiones situaciones en las que se plantean pleitos en los que se reclama una propiedad o parte de ella por ocupación o expropiación indebida, o situaciones muy diversas por la que se pretende recuperar la propiedad; en éstos casos, mas que una valoración o tasación, sería necesario un informe pericial, donde se investiga la raíz de la situación esclarecedora del conflicto, cuyo procedimiento de recuperación suele ser muy laborioso.
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19 - Valoración - Subasta: Ante la situación de una subasta, hemos observado en numerosas ocasiones como el banco tasa la vivienda por un valor distinto al que realizó en la concesión del préstamo y esto puede ser motivo de demanda. Se dan situaciones muy lesivas para el propietario de un inmueble, donde con mucha rabia ve como por el 50% de su valor ya devaluado previamente, va a parar a manos del expropiante o de subasteros, manteniéndose una deuda a posteriori por no haberse reclamado un valor justo en el procedimiento; de ello ya existen sentencias de enriquecimiento ilícito, injusto.
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20 - Aplazamiento deudas - Administración: La Orden HAP/2178/2015, de 9 de octubre, por la que se eleva el límite exento de la obligación de aportar garantía en las solicitudes de aplazamiento o fraccionamiento a 30.000 euros. En su Artículo 2. Exención de garantías, dice:
No se exigirán garantías para las solicitudes de aplazamiento y fraccionamiento de pago de las deudas a que se refiere el artículo anterior, cuando su importe en conjunto no exceda de 30.000 euros y se encuentren tanto en periodo voluntario como en periodo ejecutivo de pago, sin perjuicio del mantenimiento, en este último caso, de las trabas existentes sobre bienes y derechos del deudor en el momento de la presentación de la solicitud.
Por ésta razón, a partir de dicha cantidad podría ser necesario aportar la "valoración de la garantía" por parte del contribuyente, y que con bastante frecuencia hemos sido requeridos para ello.