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INSPECCION PERICIAL DE INMUEBLES
C O N L A F I N A L I D A D D E A L Q U I L E R
Desde la aprobación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) encargada de regular todos los alquileres de bienes inmuebles en España, ha ido sufriendo diferentes modificaciones, hasta la última vez en 2019, una vez sancionado el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo.
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Claro está que la LAU, resuelve con cierta suficiencia las diferencias y controversias en la relación entre al arrendador y el arrendatario, pero a pesar de ello, se sigue acudiendo a los tribunales en aquellos aspectos difíciles de resolver mediante el entendimiento por falta de prevención.
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La mayoría de contenciosos de producen cuando se termina el contrato de arrendamiento, donde el propietario niega la devolución de la fianza, por entender que se han producido daños en su propiedad y en su caso, en el mobiliario, debido a un mal uso por parte del arrendatario, no pudiendo en muchos casos pedir indemnización alguna por no disponer de la prueba que justifique su derecho a ello.
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Nuestra propuesta de servicios va encaminada a dar respuesta, y como no decirlo, una cierta seguridad, no solo al propietario de la vivienda, sino también al inquilino. Ambos se ven respaldados por la imparcialidad de nuestro informe de Inspección Pericial realizado al efecto antes de la firma del contrato.
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En ese informe, se verán reflejadas las características y estado de conservación de los materiales, incluyendo si así lo solicitan, tolo lo referido al mobiliario si es incluido en el alquiler.
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Para ello, hemos elaborado un minucioso procedimiento a seguir de forma especial en la visita primera al inmueble, donde se describe y documenta con aportación de reportaje fotográfico al detalle de todos los elementos.
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Decíamos anteriormente que, en determinados casos, dependiendo de la confianza entre las partes y/o la duración del contrato, conviene realizar otro informe intermedio simplificado, atendiendo principalmente a ciertos criterios de control del riesgo. Esto permitiría al propietario de la vivienda obtener información confidencial de primera mano sobre el uso del inquilino sobre el patrimonio, por si en su caso, fuera necesario tomar medidas de persuasión, advertencias o incluso dar por concluido el contrato.
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Por supuesto, a la conclusión del contrato (si todo ha ido bien), sería muy conveniente quedando a criterio de la propiedad, una revisión final contrastable con el informe realizado al principio, donde aparecerán todos los posibles desperfectos y roturas imputables al mal uso del inquilino y no al desgaste o deterioro de un uso normal en el transcurso del tiempo.
Al finalizar el contrato, no se sabe en qué situación van a dejar la vivienda
Partiendo de la base de que somos Tasadores y Valoradores con mas de tres décadas de experiencia, tenemos los conocimientos suficientes para saber lo que valen las cosas y sobre todo lo que cuestan, adquirir y mantener un patrimonio inmobiliario.
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Poseer una vivienda en propiedad tal como están las cosas, es fruto del esfuerzo económico realizado durante muchos años de nuestras vidas; esto nos permite plantear con conocimiento de causa que, debemos tomar mucha cautela, si lo que se pretende es rentabilizarlo obteniendo algunos ingresos poniéndola en el Mercado del Alquiler.
Inspección Pericial de Inmuebles
ALQUILERES
1 - El propietario del inmueble, acredita mediante el informe de inspección pericial, el estado en el que hace entrega de su vivienda al inquilino, siempre, antes de entregar las llaves de conformidad por ambas partes, haciéndolo constar en el contrato de alquiler. Esto le proporcionará tranquilidad, ya que podrá reclamar en caso de observar desperfectos a la extinción del contrato, antes de la devolución de la fianza.
2 - El inquilino también se sentirá seguro de no llevarse sorpresas, si ha hecho un uso adecuado tanto de la vivienda como del mobiliario, por lo que en ese sentido, no correrá riesgos en la devolución de su fianza. Por ésta razón, hay casos en los que es el propio inquilino quien solicita por su cuenta el informe de Inspección Pericial.
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En determinados casos, dependiendo de la confianza entre las partes y la duración del contrato, conviene realizar otro informe intermedio simplificado, atendiendo principalmente a ciertos criterios de control del riesgo.
El informe de la inspección pericial previo análisis minucioso y conforme al procedimiento establecido, permitirá ver el estado antes y después de concluir el contrato
P R O C E D I M I E N T O S
El procedimiento a seguir será el siguiente:
Elaboración de un plano del inmueble
Lo primero que hacemos, es un croquis y medición de la vivienda, para luego elaborar un plano y situar sobre él, todo aquello que se considere de interés.
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Se calcularán las superficies por estancias, situación de las puertas, ventanas, aire acondicionado, incluso en algunos casos el mobiliario, para una correcta identificación de todas las características, calidades constructivas y su estado de conservación, así como la instalación eléctrica (Llaves y enchufes), de agua (grifos y llaves de paso), y el estado de los desagües.
Análisis e Informe/Revisión de exteriores
No solo hay que revisar minuciosamente todos los detalles del interior de la vivienda como se verá en el punto siguiente, sino que, dependiendo de la tipología edificatoria (Chalet aislado en parcela, pareado, adosado, en hilera, piso en edificio plurifamiliar, etc.), habrá que revisar a fondo toda la parte exterior de la edificación y ello comprende conforme a la metodología diseñada lo siguiente:
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Cerca / vallado perimetral de la parcela o solar
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Puerta de acceso al interior de la parcela y señalizaciones
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Alumbrado interior de la parcela
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Jardines, arboleda y sus instalaciones
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Garaje
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Piscina
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Acerados
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Muros de cerramiento de la edificación (Conservación, pintura, etc.).
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Puerta de entrada, cerraduras, ventanas, persianas y rejas
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Terrazas y Cubiertas
Análisis e Informe/Revisión de interiores
Con el plano en la mano, útiles de medición y comprobaciones, se procede al análisis a modo de chequeo para conocer al detalle el estado de la vivienda en todas sus dependencias, distinguiendo lo referido a los materiales constructivos por una parte, y por otra, las instalaciones.
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Bien entendido que, podría darse el caso que detectemos alguna incidencia referidas a la estructura que da estabilidad a la edificación, cimentación, muros de cerramientos o de carga, humedades, etc., que dependiendo a la vista de nuestros conocimientos técnicos, y dependiendo de la gravedad que presenten, se informará a la propiedad sobre las actuaciones a llevar a cabo, para solucionarlos, o bien, proponer si el caso lo requiere, recomendar la intervención de especialistas.
LO MAS INPORTANTE Y POR ENCIMA DE TODO, SON LA SEGURIDAD Y SALUD DE LAS PERSONAS.
LA IMPORTANCIA DEL INFORME Y CERTIFICADO DE INSPECCION TECNICO - PERICIAL DE UN INMUEBLE
La inspección Técnico - Pericial de un inmueble, consiste en llevar a cabo la verificación de todos los puntos de revisión previstos en nuestro protocolo de actuación, conforme a un programa de análisis elaborado por nosotros, cuyo informe detallado, vendrá acompañado de un CERTIFICADO "housing quality", que resumirá el grado de calidad de la vivienda respecto a los materiales constructivos y su estado de conservación, así como de sus instalaciones en el momento de la visita, sirviendo éste, como documento base para posteriores revisiones, y en caso necesario como documento de prueba, en una reclamación formal y/o judicial.
No se debe confundir con otras certificaciones técnicas de distinto significado, utilidad o finalidad, como podrían ser el certificado de solidez de la edificación, de habitabilidad, primera o segunda ocupación, de tasación, etc., que bien podríamos realizar de forma separada, ya que en éste caso, su finalidad se centra como ya se ha explicado anteriormente, en mostrar documentalmente el estado real en el que se encuentra la vivienda (Materiales constructivos e instalaciones), en el momento de la visita, de cara a una relación contractual entre propietario e inquilino (o comparador en su caso), en prevención de posibles reclamaciones futuras, asegurando de ésta forma, una relación formal sin alteraciones y/o disputas por discrepancias, ya que todo ha sido revisado previamente por un inspector profesional de la vivienda y aceptado por las partes.
PUNTOS MINIMOS DE VERIFICACIÓN
MATERIALES
Cerramiento de parcela (Tipo de materiales, conservación, pintura y herrajes).
Jardinería y arboleda e instalaciones de regadío
Solería y Rodapiés
Paredes interiores (Pinturas, papel, textil, madera, etc.), y Alicatados
Techos (Pintura, madera, escayolas, artesonado, etc.).
Muros exteriores (Estado de conservación, pintura, grietas, etc.).
Puertas exteriores y de interior (Estado de conservación, cierres, herrajes y pica portes).
Ventanas (Estado de conservación, cristales, cierre, herrajes y pica portes).
Cerrajería (Balcones, rejas y otros).
Otros
INSTALACIONES
Cuadro Eléctrico (ICP, IGP, PCS, ID, PIAS)
Aire Acondicionado: Compresores y Splits (Funcionamiento y comprobación de filtros).
Enchufes o tomas de corriente (Comprobaciones, funcionamiento y estado de conservación), en todas las dependencias.
Puntos de luz, interruptores y conmutadores en todas las dependencias.
Contadores de agua y electricidad
Línea de abastecimiento agua potable
Comprobación funcionamiento línea de agua caliente (termo eléctrico, gas, energía solar térmica).
Grifería
Campana extractora
Mamparas
Comprobación de desagües (Fregaderos, lavadora, lavavajillas, bañera, lavabo, bidet, inodoro, pileta, patio y cubiertas
Otros
- Dependiendo de la tipología de la edificación y su superficie, la inspección primera, analizará un mínimo de puntos o elementos, que oscila entre los 80 y los 120, pudiendo ser mayor, dependiendo como decimos de las características propias de la vivienda, mientras que en las visitas intermedias, oscilarán entre un 50% - 60% del informe inicial.
El Código Técnico de la Edificación (CTE)
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Es el marco normativo que establece las exigencias básicas de calidad que deben cumplir los edificios en relación con los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad establecidos en la Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE).
Habrá que tener en cuenta por tanto y sobre todo en determinado casos la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
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La misma Ley y así lo contempla la Directiva 85/384/CEE de la Unión Europea dice "la sociedad demanda cada vez más la calidad de los edificios y ello incide tanto en la seguridad estructural y la protección contra incendios como en otros aspectos vinculados al bienestar de las personas, como la protección contra el ruido, el aislamiento térmico o la accesibilidad para personas con movilidad reducida".
P R E S U P U E S T O S
Mucha gente nos ha comentado su sorpresa por lo económico que les ha resultado nuestro Informe de Inspección Pericial, sobre todo por lo completo que resulta y la documentación que le acompaña.
Ello es debido a que, disponemos de un completísimo programa-protocolo de creación propia, que facilita la labor del inspector de inmuebles en el trabajo de campo y en la elaboración del informe que nos permite mucha celeridad en la respuesta y en el bajo coste final repercutible al cliente.
I N S P E C C I O N DE I N M U E B L E S - C L I E N T E S
